Comprar para alquilar en Londres? Tres aspectos a tener en cuenta: posibilidades, área y viabilidad

Oct, 01 12 | No hay comentarios

Comprar un piso en Londres es una de las mejores ideas que cualquier inversor pueda tener. La inversión inmobiliaria en Londres es lucrativa y en el Reino Unido es un mercado maduro en el que las inversiones se miden a medio y largo plazo.

Comprar piso en Londres para alquilar es una de las mejores propuestas de inversión que se puede hacer hoy día. Siempre lo ha sido… y lo es especialmente ahora. El mercado del alquiler en el Reino Unido ofrece grandes garantías y los precios del alquiler están en constante ascenso sea cual sea la zona de Londres.

Lo primero que has de tener en cuenta es que compres lo que compres debe estar dentro de tus posibilidades económicas y necesitas una hipoteca. Si compras para alquilar, necesitas una hipoteca Buy-To-Let (Comprar para alquilar). Actualmente, se puede obtener una hipoteca de hasta el 70% del precio de tasación, por lo que deberás disponer del 30% de depósito y mantener un colchón del 10% para el proceso de compra y posibles mejoras en el piso antes de alquilarlo.

Lo segundo que debes tener en cuenta es escoger un área prometedora. Esto no significa que sea el área más cara, sino que sea un área que concentre población y atraiga flujos migratorios urbanos dentro de la misma ciudad. Por ejemplo, E2 en el Este de Londres es una zona que ha mejorado muchísimo el mercado del alquiler a jóvenes profesionales que durante la crisis de 2008-09 no pudieron mantener un nivel de vida en el centro de Londres y se movieron a una zona más periférica que ofrecía alquileres más económicos pero que al mismo tiempo ofrecía una calidad de vida y opciones de ocio diversas y buenas al mismo tiempo.
Otro ejemplo sería E15, Stratford, con los juegos olímpicos y las mejoras que ha sufrido la zona en cuanto a urbanización, conexiones, seguridad, equipamiento y comercio.

Lo tercero y más relevante que tendríamos en cuenta es que te salgan los números y que mensualmente obtengas una rentabilidad del alquiler que cubra los gastos y mensualidad de la hipoteca y que ofrezca beneficios. Un apartamento de dos habitaciones en King’s Cross podría costar £ 425.000 . Con una hipoteca al 70% deberías desembolsar £127.500 más el citado colchón del 10% que asciende a £42,500. En total, desembolsas £170,000.

Con una hipoteca inicial al 4.00% (el banco te presta £297.500), el pago anual es de £11,900.

Obteniendo una renta anual de £24,000, el beneficio neto anual sería de £12.100. De ese beneficio, se paga impuestos del 10% a partir de £7.475 de la renta neta obtenida. Es decir, se paga impuestos sobre £4625, que equivale a £462,5.

La rentabilidad anual equivaldría al 6.8% y el £11.655,5 ( £12.120 – £462,5 = £11.657,5 ).

Respecto al crecimiento de capital: Antes de la crisis los cálculos optimistas decían que el precio del mercado inmobiliario en Londres se duplicaba cada 10 años. Es decir, a un ritmo del 10% anual. Actualmente y de manera conservadora, las zonas de Londres en las que la subida de precios es constante se da en un 5% de media. Es decir, en 10 anyos el crecimiento de capital será del 50%.

En el Reino Unido hay dos impuestos más que se llaman Council Tax (equivalente a IBI) y el service charge (equivalente a la cuota de mantenimiento del edificio en caso de ser leasehold). Si compras para alquilar, el Council tax corre a cargo de los inquilinos por norma general y más que consensuada.

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